カテゴリー別アーカイブ: 不動産登記

所有者の不明な土地に隣接する不動産の売買が行いやすくなります。

所有者が土地を売却する場合、隣接地の地主と「筆界確認書」と呼ばれる
境界を確認する書類を取り交わすのが一般的です。
その際、隣接する地主の記名・押印が必要になりますが、
隣接地が不明の場合、筆界確認書を取り交わすことができません。
そこで「筆界特定制度」が利用されてきましたが、
この制度、費用に加え時間がかかるという問題がありました。

この課題に対し、以下のような緩和策が考えられています。
・法務局が土地の境界情報を持っている場合、所有者不明の土地が隣接するときなどに
書類の提出を省くことができる、
・隣接地が相続を通じて複数人で共有している場合、全員でなくても探すことのできた
所有者から承諾を得れば確認書の効力を認める

この対策により、所有者の不明な土地に隣接する不動産を売買しやすくし、
所有者不明の土地が増えるのを見据えて土地取引の滞りを防ぐねらいです。

法務省は２０２２年度中の運用を目指しています。

令和２年４月１日以降に発生した相続について、配偶者居住権制度が開始しました。

被相続人の配偶者は、被相続人の財産に属した建物に相続開始の時に居住していた場合、
その居住していた建物の全部について無償で使用及び収益をする権利を取得するとされました。これが配偶者居住権です。

ただし、被相続人が相続開始の時に居住建物を配偶者以外の者と共有していた場合にあってはできないなどの条件があります。

そして配偶者居住権の登記もできるようになりました。
権利者：配偶者、義務者：建物所有者とする共同申請です。

Ａ所有の土地に、Ａを借主とする借地権（自己借地権）を設定して登記をすることはできません。

そしてＡ・Ｂ共有の土地に、ＢがＡ持分のみに借地権を設定して登記することもできません。この場合は土地を分筆して登記をすることになります。

例外的に自己借地権が認められる場合があります。
借地借家法１５条に基づく場合です。
要件は以下のとおりとなります。
①　建物の所有を目的とすること
②　他の者と借地権を共有すること

代表取締役が個人で所有している不動産を、会社が購入する事案です。
ちなみにこの会社は、取締役会設置会社です。

代表取締役と会社が直接取引する場合、会社法３６５条により、
取締役会での承認決議が必要となります。

会社の役員構成
代表取締役　Ａ
取　締　役　Ａ　Ｂ　Ｃ　Ｄ　Ｅ　Ｆ

１．取締役会決議には何名以上参加すればいいでしょうか。
法律では、「議決に加わることができる取締役の過半数が出席し」
とあります。
代表取締役Ａは議決に加わることができません。
よって残りの５名の過半数である、３名以上の出席が必要となります。

２．次に決議に参加した取締役のうち、何名以上の賛成が必要でしょうか。
法律では、「出席した取締役の過半数をもって行う」
とあります。
よって３名が参加していれば２名以上の、５名全員が参加していれば３名以上の
賛成が必要となります。

３．取締役会議事録への押印について
決議に参加した取締役は実印を押印し、印鑑証明書を添付します。
なお、代表取締役Ａが参加している場合は、Ａの押印は会社の実印と
会社の印鑑証明書を添付することになります。

この案件を頂いたとき、税理士が取締役会の議事録を作成していのですが、
監査役が決議に参加しておりました。
この会社の監査役の権限は会計に関するものに限定されていたため、
そもそも決議に参加することができず、承認決議する人数にもカウントされません。
この監査役をカウントしないと、有効な決議にならなかったため、
慌てて議事録を作成し直したというおまけ付の事案でした。

昨日、株式会社トータル財務プラン様が主宰される
「信託実践研究会」に参加してきました。

信託・任意後見・成年後見・遺言などの手続きのメリット・デメリット、
対費用効果など実務の観点から非常に役立つ研究会となりました。

特に信託は、実務・登記・判例の洗礼を受けていない制度なので、
不確実なところがあるのは避けがたいのですが、
とても魅力的な制度ですので、利用しない手はないと考えています。

このような研究会に参加し、修練を積み、皆様のお役に立てるように
していきたいと考えます。

信託対象不動産の受益権を売買し、信託契約を解除することによって所有権を受益者に移転するという不動産所有権移転スキームが用いられることがあります。

先週行った登記手順はこうです。

①登記簿上の受益者が受益権を売却し、買主への「受益者変更」登記を申請する。
②受託者と新受益者とで信託契約を合意解除し、その結果として、「所有権移転」登記と
「信託抹消」の登記を申請する。

所有権移転登記をする際、登記原因は「売買」ではなく「信託財産引継」となります。
信託条項の中で、「信託契約が終了したら、受託者は受益者へ所有権移転の登記をする」という趣旨の定めがあり、これに基づいて所有権移転しているからです。

ちなみに「売買」を原因とする土地の所有権移転の登録免許税率は１０００分の１５ですが、
「売買」以外の登記原因である「信託財産引継」は１０００分の２０です。

昨年の５月から運用が開始された法定相続情報。
遅ればせながら、昨日作成してきました。

法定相続情報一覧図を事務所で作成し、
法務局でその一覧図を証明文書にしてもらいます。
申請する法務局には管轄があります。
(1)被相続人の本籍地
(2)被相続人の最後の住所地
(3)申出人の住所地
(4)被相続人名義の不動産の所在地

一発目の作成だったので、地元の尼崎支局が良かったのですが、
管轄が合わず、北大阪支局へ行ってきました。

今まで相続登記で作成していた相続関係説明図とは少し形式が
異なります。
これで法定相続情報を作成するポイントは掴みました。