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カテゴリー別アーカイブ: 不動産登記

元妻から元夫への不動産名義変更の登記

K不動産会社から不動産の名義変更の仕事を承りました。

離婚した際に、財産分与として夫から妻へ名義変更した
マンションを、再び夫名義に戻す登記です。

離婚してから数年が経っていますが、妻は夫と会いたく
ないとのこと。
私の事務所と不動産会社の事務所が徒歩1分ぐらいなので、
私の事務所に妻、不動産会社の事務所に夫というように
場所を分けて契約・現金の授受をしました。

不動産の名義変更のご相談は阪神尼崎の望月司法書士事務所
電話06-6413-8714
もしくはメールmochizuki@office-wm.comまで
電話相談は9時から22時まで土日祝にかかわらず受付しております。

関西さわやか銀行の根抵当権の抹消登記

銀行から根抵当権抹消登記のご依頼を受けました。

根抵当権者は「関西さわやか銀行」です。
現在の関西アーバン銀行ですね。
関西さわやか銀行が関西銀行に吸収された後、
関西銀行が商号変更して関西アーバン銀行へ。

登記上、関西さわやか銀行から関西アーバン銀行へ
変更するには、根抵当権の移転登記をすることになります。
この移転登記費用は銀行負担となります。

借主は通常通り抹消登記費用を負担するだけで
大丈夫です。

抵当権抹消登記のご相談は阪神尼崎の望月司法書士事務所
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2000万円の配偶者控除について

S保険会社のAさんから贈与の相談をしたいというお客さんをご紹介頂き、
阪急六甲のお客さんのご自宅に伺ってきました。
現在ご主人名義になっているご自宅を奥様に贈与して、
奥様名義にしたいというご相談です。

土地の路線価格が1000万円、建物の評価額が500万円。
2000万円の配偶者控除を使えば、贈与税は問題ありません。

問題は登記費用。
贈与による名義変更の登録免許税率は不動産評価額の0.2%なので、
不動産の評価額が1500万円とすると、登録免許税は30万円。
これに司法書士の報酬が加算されるので、けっこうなお値段なのです。

これだけ高額な名義変更料を支払ってでも名義変更したいのか?
その動機は?
贈与の相談での一番のポイントです。

今回のケースでは、相続税の改正が動機です。
現状の相続税だと、相続税の問題はなかったのですが、
相続税の改正で、控除の額が引き下げられると、
相続税の支払対象になってしまうので、
2000万円の配偶者控除を使っておこうということになりました。

どれだけの相続税を支払わなければならないのか、
贈与による名義変更はどれだけのメリットがあるのか、
以上の点を考慮して、贈与をするかどうか決めて頂く
ことになりました。

相続税の改正によって、
このような相談が増えるかもしれませんね。

贈与による名義変更に関するご相談は阪神尼崎の望月司法書士事務所
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お手上げの相続人調査

N建設会社の社長からある土地を購入したい旨の
相談を受けました。
購入したい不動産の登記簿謄本を確認すると、
Hという名前があるだけで、住所が分かりません。
法務局で調査しても分かりません。

周辺の聞き取り調査によると、Hさんはもう死亡してらしいとのこと。
それ以上のことは分かりません。

市役所の固定資産係りに確認した所、
固定資産税の滞納はなく、相続人が支払っているとの情報をゲット!
しかし相続人がどこの誰かは個人情報保護で教えてもらえません。
別にその相続人には悪い話ではないと思うのですが、
ダメなんですね。 くそっ!

もちろん司法書士の職権で取れるものでもなく、
M弁護士に相談しても、訴訟が前提ではないので職権では無理とのこと。

八方塞がりになっていたところ、M弁護士から調査会社を使えば
1ヶ月程度で調べることができるとのこと。
多少費用は高いですが、頼るところは調査会社しかないので、
依頼者と相談してお願いすることにしました。

いったいどうやって調査するんでしょうか・・・

知りたい・・・

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権利証書がない時の手続き~本人確認情報~

登記申請には権利証書が必要なときがあります。
しかし紛失などの理由で権利証書がない場合もあります。
その時は、司法書士が「本人確認情報」を作成し、
権利証書の代わりにします。

普通、本人確認情報としては、免許証など顔写真入りの
公的な書類を確認し、不動産を取得した経緯などを聞き取り、
書面にまとめます。

今回、私が本人確認をしたのは、私の顧問先の会社の社長で、
私の中学・高校時代の友人です。

「K社長は当職の中学・高校時代からの友人です。
あだ名は○○おです。
彼はサッカー部、私は野球部で、狭い運動場で共に汗を流した仲です。
丈の短い学ランを着ていた記憶があります。
あれから20年、彼も私もはげ散らかしておりますが、
会社の社長とその顧問司法書士として楽しくやっています」

みたいな本人確認情報はどうでしょう?
究極の本人確認だと思うのですが、
第三者を説得するという意味では0点でしょうね。

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遺産分割協議書に押印する印鑑は?

先日、会社の登記をお手伝いさせてもらっているT社長から
相続登記の相談を頂戴しました。

戸籍をそろえて相続人を確定し、相続財産を確認し、
相続人の間で、遺産をどのように分割するのかをお聞きし、
遺産分割協議書を作成しました。

さて、登記手続き上、法律で定められた割合で相続登記をする場合には、
遺産分割協議書は必要ありません。

法律で定められた割合に縛られず、相続人の自由に遺産を分割した場合、
遺産分割協議書を法務局に提出しなければなりません。
そしてこの遺産分割協議書がきちんと作成されたものであるかどうかを
確認するために、協議書には実印を押し、印鑑証明書を付けます。

T社長から返信されてきた遺産分割協議書と印鑑証明書を照合したところ、
4人の相続人のうち1人の押印した印鑑は、実印よりサイズが大きいような・・・

T社長!
お手数ですが、もう一度お姉さんから実印もらってきて下さい!

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換地処分と土地の権利証

お客様から相談を受けました。
「どれが権利証か分からん」

相談者の土地は土地区画整理事業による換地処分が行われたところでした。

土地区画整理事業とは、未整備の市街地において、土地所有者などからその土地等の面積に応じて少しずつ土地を提供してもらい、その土地を道路や公園などの公共施設用地に充てて整備するとともに、土地の区画を整理し、形質を利用しやすい形態に再配置する(換地)ことによって、残りの宅地の利用価値を高める事業です。

換地処分とは、従前の土地の所有権者に対し、従前の土地に代えて換地計画で定められた換地を割り当て、これに従前の権利を帰属させる行政処分です。

さて、区画整理により換地処分がされた場合には、新たに権利証が発行される場合と、新たな権利証は発行されずに従前の土地の権利証が換地後の土地の権利証となる場合があります。(ややこしいですね・・・)

換地処分には3つのパターンがあります。
①従前の土地1筆に対して、1筆の土地が割り当てられる場合(表示変更型)
②従前の土地1筆に対して、数筆の土地が割り当てられる場合(分筆型)
③数筆の従前の土地に対して、1筆の土地が割り当てられる場合(合併型)

①②の時は、新たな権利証は発行されません。従前のものがそのまま使えます。
③の時は、新たな権利証が発行されます。(ただ従前のものも使えます。)

相談者の場合、①の表示変更型だったので、お持ち頂いた権利証がそのまま
使えるということで問題ありませんでした。

表示変更型か分筆型か合併型かは登記簿謄本の記載を見れば分かります。

不安な場合はご相談下さい。

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登録免許税を安くする書類~住宅用家屋証明書~

なじみのない書類かも知れませんが、
登記の世界では有名人です。

住宅を購入する際、きっと皆さんもお世話になるはずです。

さて「住宅用家屋証明書」とは、登記をする時に納める税金・「登録免許税」を
軽減する(安くする)ための書類です。
この証明書を市役所に発行してもらうためにはいくつかの条件があります。
1.建物が築後、木造なら20年以内、鉄筋なら25年以内であること
2.建物は、自分が住むためのものであること
3.床面積が50㎡以上であること
4.新築または取得後、1年以内に登記を受けること

所有権保存登記なら4/1000→1.5/1000
所有権移転登記なら15/1000→3/1000
抵当権設定登記なら4/1000→1/1000
という税率になり、かなりお安くなります。

さて今回、Mさんから建物の登記を依頼されました。
10年ほど前に家を建て替えた時、何の登記もしなかったとのこと。
調査してみると、立て替える前の建物の登記簿が法務局に残っています。
そこで土地家屋調査士のF先生に、残っていた登記簿の滅失登記と、
新しい建物の表題部登記をお願いしました。

建物の登記簿が出来上がったところで、権利証を作るための登記をします。
Mさんの建物は居住用なので、住宅用家屋証明書をつけて税金を安くできたはず
なのですが、築後10年以上経っているので条件④に当てはまらず、
通常の登録免許税を支払って登記をすることになりました。

ざんねんっ!

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贈与相続で得た不動産の譲渡所得税・2

前回に続いて不動産の譲渡所得税についてお話しです。

前回は、相続や贈与により取得した不動産の所有期間について
考えましたが、今回は取得費用についてです。

譲渡所得税は以下のように算出されます。
(売却価格ー取得費用)×税率=譲渡所得税

取得費用はその不動産をいくらで購入したかということですが、
贈与や相続で取得した場合には、取得費用は「0」です。
この「0円」を上の式にそのまま当てはめるとかなりの税額に
なってしまいます。
幸い、税法上はそんな扱いにはなっておらず、
被相続人や贈与者が不動産を取得した時の価格を引き継ぎます。
だから被相続人などが1500万円で不動産を取得していれば、
1500万円を取得費用として控除することができるのです。

ちなみに被相続人や贈与者が不動産を取得したのが大昔で、
購入価格がわかる資料がない、という場合もあります。
その場合、取得費用は売却価格の5%と扱われます。
売却費用が1000万円なら、不動産の購入費用は50万円。
1000万から50万を引いた950万円に税がかかるので、
これはつらいですよね。

将来子や孫に不動産を譲ることを考えて、売買の資料は
置いておくようにしましょう!

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贈与相続で得た不動産の譲渡所得税

土地・建物を譲渡したことによる所得には税金がかかります。
「譲渡所得税」というものです。
これはどのくらいの期間にわたってその土地・建物を所有していたかにより、
税率が変わってきます。
所有期間が5年以下のものは、短期譲渡所得税として39%!!
所有期間が5年を超えるものは、長期譲渡所得税として20%です。
全然違いますね。

さて、相続や贈与により不動産を取得した場合、
この所有期間の起算点はいつになるのでしょうか。
相続や贈与を受けた時でしょうか?
被相続人や贈与者が不動産を取得した時でしょうか?

答えは、被相続人や贈与者が不動産を取得した時です。
だから被相続人などが10年前に不動産を取得していれば、
相続などにより不動産を取得した人が、取得してから1年後に売却しても、
所有期間は10年以上となり、長期譲渡所得扱いとなります。

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