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月別アーカイブ: 2013年2月

変わりゆく街

投稿日 2013年2月28日

不動産登記法改正により、当事者出頭主義が廃止されたため、
地元以外の法務局に行く機会がめっきり減りました。

ところが今日は、大阪法務局の池田出張所に行くことになりました。
以前はしょっちゅう行っていた法務局です。

阪急宝塚線の池田駅を降りて、法務局に向かおうとしたところ、
駅の周りの景色が、私の記憶している景色と似ても似つかない姿に。
駅を降りて少しいけば、薬局があるはず・・・ない。
確かコインパーキングもあったはず・・・ない。
池田の銘酒「呉春」を売っている酒屋があったはず・・・ない。
尼崎信用金庫があったはず・・・あった！

駅から少し離れると、私の記憶している景色が出てきて、
無事に池田の法務局に着くことができました。

３年そこそこで、街も変わってしまうんですね。
浦島太郎になった気分でした。

不動産・会社登記に関するご相談は阪神尼崎の望月司法書士事務所
電話０６－６４１３－８７１４
もしくはメールmochizuki@office-wm.comまで
電話相談は９時から２２時まで受付しております。

遺産分割協議書に押印する印鑑は？

投稿日 2013年2月26日

先日、会社の登記をお手伝いさせてもらっているＴ社長から
相続登記の相談を頂戴しました。

戸籍をそろえて相続人を確定し、相続財産を確認し、
相続人の間で、遺産をどのように分割するのかをお聞きし、
遺産分割協議書を作成しました。

さて、登記手続き上、法律で定められた割合で相続登記をする場合には、
遺産分割協議書は必要ありません。

法律で定められた割合に縛られず、相続人の自由に遺産を分割した場合、
遺産分割協議書を法務局に提出しなければなりません。
そしてこの遺産分割協議書がきちんと作成されたものであるかどうかを
確認するために、協議書には実印を押し、印鑑証明書を付けます。

Ｔ社長から返信されてきた遺産分割協議書と印鑑証明書を照合したところ、
４人の相続人のうち１人の押印した印鑑は、実印よりサイズが大きいような・・・

Ｔ社長！
お手数ですが、もう一度お姉さんから実印もらってきて下さい！

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地代の滞納～滞納者からの連絡～

投稿日 2013年2月25日

先日、地代を滞納している人へ内容証明を送った
話を書きました。

その滞納者から連絡が入りました。
「全てを撤去し、出て行きます。」

よし！これで一件落着！と言いたいところですが、
滞納する人たちには「嘘を平気でつく」という傾向があります。
「出て行きます」
「お金は分割で払います」
とかいいながら、あの手この手の言い訳で時間を延ばします。

今回は滞納地代分は保証金で対応できるのですが、
出て行くまでは、きっちり滞納者にプレッシャーをかけなければ
いけません。
訴訟を起こしておくというのも一つの方法かもしれません。

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生活保護を受給している方の破産手続きの費用について

投稿日 2013年2月22日

ファイナンシャルプランナーのＯ様から、
債務整理のお客様をご紹介頂きました。

退職金・生命保険の解約金・預貯金をつぎ込んで興した事業に失敗し、
朝から晩まで働いて返済しようとした矢先に糖尿病にかかってしまい、
現在では働くこともできず生活保護を受けている状態でした。

選択すべき債務整理の手続きは破産です。

さて、破産手続きの費用を払う事ができない場合には、
法テラスという国の機関の援助を受けることができます。
国が弁護士・司法書士に約１０万円を立て替えて支払います。
依頼者は国に５０００円から１００００円の分割で支払っていきます。
（専門家の破産報酬は通常約２０万なので、費用は半額になった上で分割払いです）

ところで、生活保護を受けている場合には、国への分割払いが免除になる
場合があります。

報酬のことが気になって相談に行けないという方、
手続きはいろいろありますので、是非ご相談下さい。

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地代の滞納

投稿日 2013年2月21日

「資材置き場として土地を貸しているが、地代を半年も滞納されている。
どうしたらいいでしょうか？」という相談を受けました。

まず内容証明を送ります。
内容は、
「地代を○○円滞納している。
１０日以内に全額払うか、誠意のある対応を願う。
連絡を下さい。
連絡がない場合は契約解除の上、法的手続きをとる」
というものです。

内容証明を送ったところ、何の返答もなし。

訴訟をすべく、現場を見に行ったところ、
資材置き場というよりはガラクタ置き場。

このガラクタをどうしようか？
まずは「建物収去土地明け渡し請求」訴訟です。

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換地処分と土地の権利証

投稿日 2013年2月20日

お客様から相談を受けました。
「どれが権利証か分からん」

相談者の土地は土地区画整理事業による換地処分が行われたところでした。

土地区画整理事業とは、未整備の市街地において、土地所有者などからその土地等の面積に応じて少しずつ土地を提供してもらい、その土地を道路や公園などの公共施設用地に充てて整備するとともに、土地の区画を整理し、形質を利用しやすい形態に再配置する（換地）ことによって、残りの宅地の利用価値を高める事業です。

換地処分とは、従前の土地の所有権者に対し、従前の土地に代えて換地計画で定められた換地を割り当て、これに従前の権利を帰属させる行政処分です。

さて、区画整理により換地処分がされた場合には、新たに権利証が発行される場合と、新たな権利証は発行されずに従前の土地の権利証が換地後の土地の権利証となる場合があります。（ややこしいですね・・・）

換地処分には３つのパターンがあります。
①従前の土地１筆に対して、１筆の土地が割り当てられる場合（表示変更型）
②従前の土地１筆に対して、数筆の土地が割り当てられる場合（分筆型）
③数筆の従前の土地に対して、１筆の土地が割り当てられる場合（合併型）

①②の時は、新たな権利証は発行されません。従前のものがそのまま使えます。
③の時は、新たな権利証が発行されます。（ただ従前のものも使えます。）

相談者の場合、①の表示変更型だったので、お持ち頂いた権利証がそのまま
使えるということで問題ありませんでした。

表示変更型か分筆型か合併型かは登記簿謄本の記載を見れば分かります。

不安な場合はご相談下さい。

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登録免許税を安くする書類～住宅用家屋証明書～

投稿日 2013年2月7日

なじみのない書類かも知れませんが、
登記の世界では有名人です。

住宅を購入する際、きっと皆さんもお世話になるはずです。

さて「住宅用家屋証明書」とは、登記をする時に納める税金・「登録免許税」を
軽減する（安くする）ための書類です。
この証明書を市役所に発行してもらうためにはいくつかの条件があります。
１．建物が築後、木造なら２０年以内、鉄筋なら２５年以内であること
２．建物は、自分が住むためのものであること
３．床面積が５０㎡以上であること
４．新築または取得後、１年以内に登記を受けること

所有権保存登記なら４／１０００→１．５／１０００
所有権移転登記なら１５／１０００→３／１０００
抵当権設定登記なら４／１０００→１／１０００
という税率になり、かなりお安くなります。

さて今回、Ｍさんから建物の登記を依頼されました。
１０年ほど前に家を建て替えた時、何の登記もしなかったとのこと。
調査してみると、立て替える前の建物の登記簿が法務局に残っています。
そこで土地家屋調査士のＦ先生に、残っていた登記簿の滅失登記と、
新しい建物の表題部登記をお願いしました。

建物の登記簿が出来上がったところで、権利証を作るための登記をします。
Ｍさんの建物は居住用なので、住宅用家屋証明書をつけて税金を安くできたはず
なのですが、築後１０年以上経っているので条件④に当てはまらず、
通常の登録免許税を支払って登記をすることになりました。

ざんねんっ！

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合名会社・合資会社の解散・清算手続きについて

投稿日 2013年2月6日

Ｏ不動産会社から合名会社の解散・清算手続きのご依頼を頂戴しました。

合名会社・合資会社は以下の事由が生じたときに解散することになります。
①　定款で定めた解散事由の発生
②　総社員の同意
③　定款で定めた存続期間の満了
④　社員が欠けた場合

なお合名会社・合資会社においては、清算の方法として法定清算と任意清算があり、
両者の手続き的な違いは以下のとおりとなります。

①　清算をする人
任意清算の場合は、清算人を選ぶ必要はありません。そのまま会社を代表する社員が手続きを進めていきます。清算人が存在しないので清算人の登記の必要がありません。

法定清算の場合は、清算人が手続きを進めます。社員の決定により清算人を決めます。清算人の登記が必要となります。

②　債権者保護手続き
任意清算の場合は、債権者に対して任意清算する旨を官報に公告し、知れている債権者に対しては各別に催告しなければいけません。

法定清算の場合は、債権者保護手続きの必要はありません。

③　清算手続きの終了
任意清算の場合は、債権者保護手続きをし、任意に定めた方法で財産を処分することで清算手続きは終了します。

法定清算の場合は、財産を処分した後、社員の承認を受ける必要があります。

今回は清算人を選任して手続きを進めて行く法定清算で対応します。
債権者保護手続きは費用もかかるし、時間もかかるし、正直面倒なんです。

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破産手続き～広島は無理です～

投稿日 2013年2月5日

もうかれこれ１年前の話になります。
Ｏ不動産から任意売却するＳさんの破産手続きをして欲しい、
という依頼がありました。

破産手続きは、各都道府県の裁判所で書式が異なります。
私は今まで、兵庫・大阪・京都の３府県をやってきています。
滋賀や奈良・和歌山はやったことないですが、依頼が来たら
対応すると思います。

Ｏ不動産から紹介されたＳさんは神戸在住なので、もちろん対応可能
だったのですが、Ｓさんは生活に困り果て、お姉さんを頼って広島に
行ってしまいました。
また戻ってくるという話だったので待っていたのですが、
半年経っても戻ってくる気配もなく、連絡もままならないので、
この度辞任することにしました。

広島はちょっと無理ですね。

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贈与相続で得た不動産の譲渡所得税・２

投稿日 2013年2月4日

前回に続いて不動産の譲渡所得税についてお話しです。

前回は、相続や贈与により取得した不動産の所有期間について
考えましたが、今回は取得費用についてです。

譲渡所得税は以下のように算出されます。
（売却価格ー取得費用）×税率＝譲渡所得税

取得費用はその不動産をいくらで購入したかということですが、
贈与や相続で取得した場合には、取得費用は「０」です。
この「０円」を上の式にそのまま当てはめるとかなりの税額に
なってしまいます。
幸い、税法上はそんな扱いにはなっておらず、
被相続人や贈与者が不動産を取得した時の価格を引き継ぎます。
だから被相続人などが１５００万円で不動産を取得していれば、
１５００万円を取得費用として控除することができるのです。

ちなみに被相続人や贈与者が不動産を取得したのが大昔で、
購入価格がわかる資料がない、という場合もあります。
その場合、取得費用は売却価格の５％と扱われます。
売却費用が１０００万円なら、不動産の購入費用は５０万円。
１０００万から５０万を引いた９５０万円に税がかかるので、
これはつらいですよね。

将来子や孫に不動産を譲ることを考えて、売買の資料は
置いておくようにしましょう！

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