月別アーカイブ: 2013年4月

Ｋ不動産会社から相続登記の紹介を頂き、
今日、京都府木津川市へ相続登記の相談に行ってきました。

不動産は尼崎にあります。
この不動産を６月には売却することになりそうなのですが、
①そもそも相続人に名義変更しなければいけないか？
②名義変更するとしたら時間はどれぐらいかかるか？
③売却したことによって税金は発生しないのか？
などのご相談でした。

①相続による名義変更は必ずしなければいけません。

②相続による名義変更をするには、被相続人（亡くなった方）の
出生時から死亡時までの戸籍を集めなければなりません。
よっぽどややこしい場合を除き、１週間から１ヶ月あれば十分だと
思われます。

③ 不動産の譲渡所得税の問題です。
相続を受けてからすぐに売却すると、短期譲渡所得税という
高い税率がかかるかもという心配をしがちですが、被相続人が
物件を取得した時期を引き継ぐことができるので、ほとんどの場合
長期譲渡所得税の対象となります。
また長期譲渡所得税がかかる場合は被相続人がその不動産を
購入した価格以上で売却した場合（利益を得た場合）に限られるので
相続により取得した不動産を売却したことによる譲渡所得税がかかる
可能性は少ないと思われます。
ただしこの話は被相続人の不動産の購入価格が分かる場合の話です。
購入価格が分からない場合、不動産の購入価格は、売却価格の５％と
評価されてしまいますので、譲渡所得税がかかってくることになると
思います。

不動産の名義変更のご相談は阪神尼崎の望月司法書士事務所
電話０６－６４１３－８７１４
もしくはメールmochizuki@office-wm.comまで
電話相談は９時から２２時まで土日祝にかかわらず受付しております。

離婚に伴う不動産の名義変更としては「財産分与」によるのが
普通だと思われます。

その不動産に住宅ローンの抵当権設定登記がなされている場合、
名義変更には銀行の承諾を得る必要があります。
（契約書に、名義変更する場合には銀行の承諾を得なければならない
旨の条項が必ず入っています）

しかし金融機関の承諾はなかなか得られない場合がほとんどです。

そこで離婚による不動産の名義変更の原因を「財産分与」ではなく、
「売買」にします。
つまり名義を受ける側がお金を支払い、その売買代金で住宅ローンを完済し、
抵当権抹消登記をした上で（銀行の関与をなくした上で）、
売買を原因とする不動産の名義変更をすることが考えられます。

売買代金は不動産屋さんに照会して、適当な金額を決定します。
あまりに廉価な価格だと贈与税がかかる可能性があるからです。

売買代金を支払うと言っても、一筋縄に準備できるものではありません。

そこで親からお金を借りる（お金の貸し借りに関する契約書を作成します）
もしくは親からお金を贈与してもらう（相続時精算課税制度を利用する）
など様々な仕組みを考えることができます。

不動産の名義変更には多額のお金が関与します。
無駄な税金を発生させないためにも、慎重な判断が求められます。

不動産の名義変更のご相談は阪神尼崎の望月司法書士事務所
電話０６－６４１３－８７１４
もしくはメールmochizuki@office-wm.comまで
電話相談は９時から２２時まで土日祝にかかわらず受付しております。

Ｋ不動産会社から不動産の名義変更の仕事を承りました。

離婚した際に、財産分与として夫から妻へ名義変更した
マンションを、再び夫名義に戻す登記です。

離婚してから数年が経っていますが、妻は夫と会いたく
ないとのこと。
私の事務所と不動産会社の事務所が徒歩１分ぐらいなので、
私の事務所に妻、不動産会社の事務所に夫というように
場所を分けて契約・現金の授受をしました。

不動産の名義変更のご相談は阪神尼崎の望月司法書士事務所
電話０６－６４１３－８７１４
もしくはメールmochizuki@office-wm.comまで
電話相談は９時から２２時まで土日祝にかかわらず受付しております。

銀行から根抵当権抹消登記のご依頼を受けました。

根抵当権者は「関西さわやか銀行」です。
現在の関西アーバン銀行ですね。
関西さわやか銀行が関西銀行に吸収された後、
関西銀行が商号変更して関西アーバン銀行へ。

登記上、関西さわやか銀行から関西アーバン銀行へ
変更するには、根抵当権の移転登記をすることになります。
この移転登記費用は銀行負担となります。

借主は通常通り抹消登記費用を負担するだけで
大丈夫です。

抵当権抹消登記のご相談は阪神尼崎の望月司法書士事務所
電話０６－６４１３－８７１４
もしくはメールmochizuki@office-wm.comまで
電話相談は９時から２２時まで土日祝にかかわらず受付しております。